Conditiemeting NEN 2767

Conditiemeting van gebouwen

Conditiemeting van gebouwen, terreinen en installaties is in Nederland de meting van de staat van onderhoud conform de NEN 2767 standaard. Dit gebeurt door middel van een vastgelegde meet- en registreermethode. De registratie geschiedt door een gecertificeerde inspecteur. Deze stelt van ieder materiaal, elk element en iedere detaillering vast wat de eventuele gebreken zijn, de omvang daarvan en de intensiteit.

De score loopt van 1 tot 6, daarbij is 1 zeer goed en 6 zeer slecht. Een conditiescore van 3 is naar de maatstaf van de meeste vastgoedportefeuillehouders of gebruikers voldoende.

Samenvoeging van deze objectief vastgestelde kenmerken leidt tot een enkele getal, de conditiescore van een gebouw. Met dit samenvoegen moet zeer terughoudend worden omgegaan. Juist de vele individuele metingen geven de staat van een object aan. Samenvoeging leidt helaas tot vervlakking.

In de bedrijfskundige benadering van onderhoud werden ook meer gegevens met elkaar vergeleken. Ook inspectieresultaten, die niet consistent bleken te zijn. Dat bleek enerzijds uit de afwijkingen die er ontstaan als twee verschillende inspecteurs naar gebouwen kijken en anderzijds door de manier waarop de opname van de inspecteurs werd vertaald naar een advies. Er is duidelijk behoefte ontstaan aan een eenduidige systematiek die objectief, transparant en reproduceerbaar het onderhoud van gebouwen vastlegt.

Geschiedenis

Tot recent was er geen duidelijke richtlijn voor het vastleggen van de onderhoudsstaat van gebouwen. Er werd tot voor kort van uitgegaan dat een inspectie redelijk betrouwbaar is. De expertise van de advies- en inspectiebureaus is de laatste tijd steeds meer onder druk komen te staan. Vooral de bezitters van veel vastgoed hebben daar problemen mee gekregen. Dat bleek enerzijds uit de afwijkingen die er ontstaan als twee verschillende inspecteurs naar gebouwen kijken en anderzijds door de manier waarop de opname van de inspecteurs werd vertaald naar een advies. Er is duidelijk behoefte ontstaan aan een eenduidige systematiek die objectief, transparant en reproduceerbaar het onderhoud van gebouwen vastlegt.

Van oorsprong stamt de conditiemeting uit Engeland[1]. Eind jaren zeventig werd deze Engelse methode in Nederland geïntroduceerd in verband met de KWR (kwalitatieve woningregistratie) die gehouden wordt onder toezicht van het ministerie van VROM. Het eerste geslaagde onderzoek waarin deze methode is toegepast was de KWR 1983-1985. Vanuit deze ervaring is door de “werkgroep onderhoudsnormering” van de RGD een systematiek ontwikkeld om te ontkomen aan de op dat moment geconstateerde problemen bij de RGD die veel inspecties met zich mee brachten: Er werden veel verschillen geconstateerd tussen de inspecterende instanties onderling en er werden verschillen geconstateerd per regio. Dat maakte de verdere centrale verwerking van de inspectiegegevens bij de RGD onbetrouwbaar en uiteindelijk ook minder zinvol tot zinloos. De reden lag, na herinspectie door de RGD zelf, niet bij de gebouwen die van verschillende aard zijn, maar bij de inspectiemethodiek die onveranderlijk aanleiding was tot afwijkingen, onduidelijkheden en onregelmatigheden. Grootste probleem in het verlengde van de geconstateerde problematiek was de onmogelijkheid om objectief:

  • budgetten voor het onderhoud toe te kennen op basis van bevindingen;
  • investeringsbudgetten op te stellen voor renovaties of andere interne verbouwingen;
  • financiële verkoopinformatie te verstrekken (zoals onderhoudsachterstanden).

De conditiemeting is ontwikkeld om het inspectieproces te objectiveren, en betrouwbare inspectiegegevens te genereren. bijkomende voordelen zijn: overdraagbaarheid, en uitwisselbaarheid. De conditiemeting is verder uitgewerkt tot het resultaat van vandaag. Op dit moment is een kleine, selecte groep inspectiebureaus actief met de conditiemeting aan de slag voor de grotere vastgoedbezitters in Nederland.

Onderhoud

Gebouwen hebben onderhoud nodig. Ten eerste zullen de materialen, de elementen en de details waaruit gebouwen bestaan slijten. Dit legt de inspecteur vast in een conditiemeting. Ten tweede kunnen de gebruikers van gebouwen andere eisen stellen aan gebouwen, dan waar deze in eerste instantie voor zijn gebouwd. Dit noemt met het aanpassen aan huidige wensen. Nadat men de conditie heeft vastgesteld en de huidige wensen heeft bepaald kan een bouwkundige een onderhoudsplan opstellen. Deze deskundige kan op basis van ervaring dit onderhoudsplan uitbreiden tot een meerjaren onderhoudsplanning. Hierin komen terugkerende werkzaamheden zoals kozijnen verven in terug, maar ook investeringen in verbeteringen, zoals het isoleren van het dak kan worden opgenomen. De beheerder of eigenaar besluit wat hij wil laten uitvoeren.

Na de uitvoering van onderhoud, zal wederom een conditiemeting kunnen worden uitgevoerd, om te controleren (vaak met een steekproef) of de werkzaamheden naar behoren zijn uitgevoerd én of de werkzaamheden ook het beoogde conditie verbeterde resultaat hebben.

Onderdelen

De NEN 2767 beschrijft de wijze van bepalen van de onderhoudsstaat van gebouwen en de onderdelen waar gebouwen uit bestaan. Vaak zijn dit visuele beoordelingen van de inspecteur van (logischerwijs) zaken in het zicht. De NEN 2767 beoogt een eenvoudige en objectieve meetmethode te zijn voor het bepalen van de onderhoudsstaat van gebouwen. Gebouwen bestaan, voor wat betreft de conditiemeting uit de volgende onderdelen:

  • bouwkundige;
  • installatie technische;
  • transporttechnische (als bijzonder onderdeel van de elektrische installaties);
  • werktuigbouwkundige.

De conditiemeting heeft bepaalde voordelen maar ook nadelen. Grootste voordeel is dat door de objectieve meting de resultaten betrouwbaarder en beter te vergelijken zijn. De conditiemeter doorloopt een bepaald protocol. Zaken die buiten die protocol vallen mogen niet (bewust of onbewust) ontbreken in de inspectie. Een conditie meting moet dus altijd ruimte laten voor opmerkingen van de inspecteur buiten standaard.

De NEN 2767 bestaat uit een aantal onderdelen:

  • NEN 2767-1:2011 + C1:2013 nl > Conditiemeting van bouw- en installatiedelen – Deel 1: Methodiek.
  • NEN 2767-2:2008 nl > Conditiemeting van bouw- en installatiedelen – Deel 2: Gebrekenlijsten.
  • NEN 2767-3:2009 Ontw. nl > Conditiemeting van bouw- en installatiedelen – Deel 3: Aggregatie conditiescores tot Technische Index.
  • NEN 2767-4: Conditiemeting van Infrastructuur.
  • NEN 2767-4-1:2010 Ontw. nl > Conditiemeting – Deel 4 – 1: Infrastructuur – Methodiek.
  • NEN 2767-4-2:2010 excel nl > Gebrekenlijst. In dit deel is een volledige decompositie van infrastructuur-objecten vastgelegd.
  • NEN 2767-4-2:2010 1 gebr. nl > Conditiemeting van bouw- en installatiedelen – Deel 4-2: Infrastructuur – Webapplicatie voor de decompositie en gebrekenlijst (applicatie voor 1 gebruiker).
  • NEN 2767-4-2:2010 3 gebr. nl > Conditiemeting van bouw- en installatiedelen – Deel 4-2: Infrastructuur – Webapplicatie voor de decompositie en gebrekenlijst (applicatie voor drie gebruikers).

Toepassing van NEN 2767 conidtiemeting

De conditiemeting is niet altijd van toepassing. Bijvoorbeeld: Voor kleinere werken, voor het huurdersbelang en -verantwoordelijkheid of voor gebouwen met een nieuwe gelijkmatige onderhoudsstatus is het niet noodzakelijk om een conditiemeting uit te voeren. Het kan en mag wel.

Offerte aanvragen

De Conditiescore lijkt in eerste instantie een objectief, neutraal, transparant en reproduceerbaar getal. Echter gezien de mogelijkheid om de conditiescore op een bepaald niveau van diepte vast te stellen is het mogelijk dat het getal uiteindelijk niets meer zegt. Dat heet de vervlakking. Vervlakking is een ernstig probleem van de conditiescore. Hoe werkt dat?